Strijp–S – De creatieve stad: een inspirerende binnenstedelijke herontwikkelingsopgave

Professional Impect:

Werner Coremans

Opdrachtgever:

Gemeente Eindhoven:
Herman van Herwaarden, projectdirecteur Strijp S
Ton de Joode, programmamanager Strijp S

Inleiding

Eindhoven heeft bijna geen ontwikkelruimte meer binnen de eigen grenzen. Ook trekken mensen met hogere inkomens naar de randgemeenten. Vanwege het ruimtegebrek en het ontbreken van keuzemogelijkheden voor mensen met hogere inkomens binnen de stadsgrenzen is het niet verwonderlijk dat de stad zich voor nieuwe ontwikkelingen vooral richt op het herontwikkelen en intensiveren van bestaande locaties. Ruimte daarvoor is te vinden op één van de oude industriecomplexen van Philips: Strijp-S; een nieuwe wijk nabij het centrum van Eindhoven.

Het plangebied Strijp-S ligt ten noordwesten van het stadscentrum van Eindhoven, tussen het stadscentrum en de stedelijke ringweg en het bestaat uit vier te ontwikkelen deelgebieden:

1. De Driehoek (gebied tussen Torenallee en Philitelaan);
2. De Kastanjevelden (gebied tussen Kastanjelaan en Schootsestraat en de Torenallee);
3. De Philitelaan (gebied begrensd door en inclusief Philitelaan en Mathildelaan);
4. De (openbare ruimte van de) Torenallee.

Programma

Strijp-S is een binnenstedelijke gebiedsontwikkeling met een omvang van ruim 27 hectare. Het gebied kent een uniek cluster van totaal 150.000 m2 te herontwikkelen (rijks-)monument. Beoogd is hier een gevarieerd, hoogstedelijk programma met een omvang van circa 300.000 m2 aan toe te voegen bestaande uit wonen, werken, cultuur en voorzieningen:

Het programma:

• 2.500 tot 3.000 woningen (atelier- en stadswoningen, (loft-)appartementen); totale woonopper­vlakte circa 285.000 m²;
• Circa 90.000 m² kantoorruimten;
• Circa 30.000 m² commerciële en culturele voorzieningen;
• Facultatief in te vullen 30.000 m²;
• Circa 5.000 parkeerplaatsen.

Organisatie

Strijp-S wordt als ontwikkelingsgebied gezien als een van de grootste maar tegelijkertijd ook één van de meest complexe binnenstedelijke herontwikkelingen die momenteel in Nederland plaatsvindt. Het gebied is eigendom van de gemeente Eindhoven die het in ontwikkeling heeft gegeven aan de Gemeenschappelijke Exploitatie Maatschappij tussen ontwikkelaar Koninklijke Volker Wessels Steven NV enerzijds én de gemeente anderzijds. In het GEM wordt het gebied uitgegeven aan de diverse opstalontwikkelaars. Zorg dragen voor de ontwikkeling van de openbare ruimte is eveneens een taak van het GEM.

In 2001 is de definiëring van het project vastgesteld. Het aangaan van een Publiek Private Samenwerking tussen VolkerWessels en de Gemeente Eindhoven, Park Strijp Beheer B.V. genaamd, was daarvan een belangrijk onderdeel. Centrale regie van de herontwikkeling vindt plaats vanuit deze zogenaamde PPS-constructie. Park Strijp Beheer B.V. is de beherend vennoot van Park Strijp C.V. Park Strijp C.V. zorgt voor de verwerving, (her-)ontwikkeling, exploitatie en vervreemding van de onroerende goederen op Strijp-S. Via Park Strijp Beheer B.V. is het bestuurlijk belang van de gemeente gewaarborgd; de gemeente is 50 procent aandeelhouder, een gelijke portie aandelen is in bezit van Volker Wessels.

Huidige stand van zaken

Het complex werd tot voor kort nog volledig gebruikt door Philips. De activiteiten van Philips op dit complex zijn vandaag de dag tot bijna nul gereduceerd; het gebied is in de periode 2009 en 2010 stapsgewijs opengesteld. Een zeer belangrijk deel van de roemrijke Philips-historie heeft op Strijp-S plaatsgevonden. De baanbrekende combinatie tussen productie en wetenschap vond plaats in het op Strijp-S aanwezige Natuurkundig Laboratorium. Het Natlab zette Strijp-S definitief op de kaart als het centrum in de wereld van innovatie en technologie.

De hoofdinfrastructuur in het gebied is sinds kort gereed. Er loopt een Hoogwaardige Openbaar Vervoer-verbinding door het gebied (tussen het Centraal Station en de luchthaven). Tevens zijn er doorgaande wegen aangelegd. Het vroegtijdig planten van flinke bomen en groen geeft het gebied nu al een ‘bewoond’-karakter. De nieuwe bestemmingen zijn succesvol in een nieuw bestemmingsplan gedefinieerd. In totaal blijven zes van de oude Philipsfabrieken, dit zijn Rijks- en gemeentelijke monumenten, staan. De rest wordt gesloopt. Het gebied wordt opnieuw ingedeeld en vervangende nieuwbouw verrijst: het eerste woningbouwproject van 200 appartementen is inmiddels gestart. De renovatie- en verbouwingsplannen voor het hierop volgende project, de Hoge Rug, starten in 2011. Voor deze ontwikkelingen zijn op het terrein verschillende opstalontwikkelaars actief: een tweetal woningbouwcorporaties, VolkerWessels en ook de gemeente zelf heeft ook twee bouwvelden te ontwikkelen waarvan er reeds één verkocht is aan een woningbouwcorporatie. Het stedenbouwkundig plan is opgesteld door architectenbureau West 8. Zij voeren tevens supervisie over de uiteindelijke realisering hiervan.

Thema’s: Duurzaamheid, Innovatie & Werkgelegenheid

Strijp-S is meer dan het stapelen van stenen. Bij de transformatie van dit complex wordt zorgvuldig op het voor ogen staande concept gestuurd. De ambitie is een hoogwaardig gebied te realiseren in de toptechnologie regio Zuid-oost Brabant (de nationale ‘Brainport’ regio). Met Strijp-S moet de rol die onze regio op internationaal niveau al speelt verder worden versterkt. Hiermee wordt een blijvende bijdrage aan de economische weerbaarheid en werkgelegenheid voorzien. Ondanks outsourcing van productie naar lage lonen landen wordt getracht op deze manier werkgelegenheid te behouden en zelfs om te buigen naar een grote stap voorwaarts. Dit door bij te dragen aan een intensivering van de kenniseconomie. Zorgvuldige analyse heeft aangetoond dat deze versterking mogelijk is door uit te gaan van de leidende thema’s design, innovatie en duurzame technologie. De historie van Eindhoven en Strijp-S zal hiermee op een nieuwe manier tot leven komen. Bovenstaande ambitie is reeds voor een deel ingevuld met de realisering van een aantal concrete projecten. Drie projecten illustreren dit:

Licht

Als een belangrijk speerpunt waarbij de thema’s innovatie en duurzame technologie zichtbaar worden is gekozen voor LICHT. Op Strijp-S zal een duurzaam, innovatief en energiezuinig lichtconcept toegepast worden. Tevens wordt Strijp-S ingezet als proeftuin en laboratorium voor nieuwe ontwikkelingen op het terrein van licht. Het gaat hierbij niet alleen om openbare straatverlichting maar over toepassingen op allerlei terreinen. Het eerste innovatieve lichtproject is opgeleverd, namelijk de toepassing van ledverlichting in de openbare ruimte. Vanuit deze basis wordt met internationale partners (België, Groot-Brittanië en Duitsland) en bedrijfsleven verder gewerkt aan vormgeving van de ambitie.

Sanergy

Sanergy is ontstaan op Strijp-S vanuit de speerpunten innovatie en duurzame technologie. Het concept  Sanergy mag, mede dankzij VROM, rekenen op brede nationale en internationale belangstelling en werkt als inspirerend voorbeeld voor zowel wat betreft techniek als proces/organisatie. Ondertussen is Sanergy operationeel. De klassieke tegenstelling tussen handhaving van Rijksmonumenten en de wens tot forse ingrepen vanuit het oogpunt van energiebesparing kan met behulp van Sanergy worden doorbroken. Door de levering van duurzame bodemenergie is deze discrepantie vervallen. Tevens is een verbinding gevonden tussen de werelden van diepe bodemverontreiniging en schone bodemenergie. Sanergy is officieel gedefinieerd als voorbeeldproject in het kader van het Rijksprogramma ‘Meer met Bodemenergie’. Het nadere onderzoek en de optimalisatie die hierdoor mogelijk wordt kan leiden tot bredere toepassingsmogelijkheden en eventuele navolging elders in het land.

Flexibel hergebruik monumenten

Het vertrek van Philips is van zeer recente datum. Toch is het gelukt de leegkomende panden opnieuw in gebruik te nemen. Door de vrijgekomen ruimte zo laagdrempelig als mogelijk vrij te geven aan de markt is een begin gemaakt met concreet hergebruik van de locatie. Ruim 40.000 m2 is inmiddels gevuld met initiatieven die aansluiten op de ambitie van Strijp-S. Dit is een aanzienlijk volume dat bijdraagt aan blijvende werkgelegenheid en een aanzet vormt voor de definitieve herontwikkeling van het complex.

Impact huidige economische crisis

Net als andere vastgoedprojecten heeft Strijp-S te maken met de negatieve effecten van de recessie. Het omvormen van industrie naar mixed-use gebied was al een grote opgave vanwege de complexiteit van het komen tot een publiekrechtelijke grond voor transformatie (bestemmingsplan en MER procedure). Dit wordt door de huidige crisistijd nog eens negatief beïnvloed. Door economisch zwaar weer voor vastgoedontwikkelingen in het algemeen moeten alle zeilen worden bijgezet om eveneens de maatschappelijke en culturele doelen overeind te houden. Voor Strijp-S speelt met name de algehele financierbaarheid momenteel een zware rol. In de gemeentelijke begroting zijn deze negatieve effecten niet zichtbaar. Dat komt omdat, op basis van contractuele afspraken, de gebouwen en gronden volgens een vastgesteld tijdspad werden verkocht. Zo zijn al drie gebouwen van de Hoge Rug, het Veemgebouw en bouwveld E  verkocht. Hierdoor ligt het project financieel op schema en is er sprake van een kostendekkende exploitatie. Voor de nu voorziene  risico’s zijn in de exploitatie van de C.V. passende voorzieningen opgenomen. Mocht op de geplande einddatum (aanvankelijk in 2018) het eindsaldo van de totale exploitatie desondanks negatief zijn, dan komt dit voor 50 % voor rekening van de gemeente. Rekening wordt nu nog gehouden met een sluitende exploitatie.

De feitelijke start van de nieuwbouw en herontwikkeling van de monumentale gebouwen door de opstalontwikkelaars loopt zoals gezegd vertraging op als gevolg van de recessie. Om dit effect zo veel mogelijk te beperken lopen de bouwvelden E en F (inclusief herontwikkeling gemeentelijke Natlab) mee in de stimuleringsmaatregelen van het Rijk en de Provincie. Daarnaast wordt voor bestaande gebouwen van woningbouwcorporatie Trudo gewerkt aan een tijdelijke invulling om vervolgens in ´betere tijden´ over te gaan op definitieve herontwikkeling. De gebiedsontwikkeling zal langer gaan duren dan oorspronkelijk gepland (oorspronkelijk tot 2020).

Hierboven is al gesproken over de moeilijkheid om een stedelijk gebied om te vormen tot een mixed-use gebied. De transformatie van Strijp-S bestaat uit een combinatie van strategische initiatieven en het laagdrempelig faciliteren van (vaak nog prille) marktinitiatieven. Om een dergelijke herontwikkeling te laten slagen is het een voorwaarde dat bestaande panden, die in de toekomst weggestemd zijn, beschikbaar blijven voor genoemde marktinitiatieven en daarmee tijdelijk gebruik. Een gebleken cruciale publiekrechtelijke rol ligt hiervoor bij de Rijks- en Gemeentelijke overheid. Optimaal en duurzaam gebruik van het al aanwezige vastgoed leidt tot het gewenste beeld van levendigheid en vormt de verbinding naar realisatie van het definitieve, kwalitatief hoogwaardige, vastgoed; waardecreatie dus. Aan marktinitiatieven, juist in deze tijd, geen gebrek. De belemmering komt echter veelal voort uit een discrepantie tussen traditionele regelgeving versus vereiste ontwikkelingsstrategie bij binnenstedelijke, duurzame, herontwikkelingsopgaven als bijvoorbeeld Strijp-S. Neem bijvoorbeeld de huidige periodes die gelden voor tijdelijke ontheffingen, deze zijn van rechtswege beperkt tot 5 jaar. Voor een gebiedsontwikkeling als Strijp-S zal dit zeker tenminste 10 jaren moeten zijn. Wellicht is het veel verstandiger dit te koppelen aan de planontwikkelingstijd in plaats van het noemen van een bepaalde periode. Onlangs is het project Strijp S opgenomen in de Crisis- en Herstelwet. Deze wet geeft wellicht oplossingen om in te kunnen spelen op bovenstaande problematiek.

Rol van Impect binnen het project Strijp-S

Werner Coremans geeft invulling aan de procesondersteuning van de directie en het programmamanagement op Strijp-S. Dit betekent concreet dat Werner de follow-up verzorgt voor de projectdirecteur en programmamanager (op publiek en privaat gebied).

Hierbij kan gedacht worden aan onder andere de volgende werkzaamheden:

• Het verzorgen van de coördinatie en afstemming tussen in- en externe partijen (partners, interne afdelingen, projectontwikkelaars, woningbouwcorporaties, ingenieursbureaus, huurders enz.);
• Het verzorgen van de follow-up op afspraken gemaakt door de projectdirecteur en programmamanager;
• Aansturing van de projectondersteuning: secretaresses, notulistes, stagiaires, administratieve krachten enz.;
• Het organiseren van de administratie, financiën, archivering, facilitaire zaken, voortgangsbewaking e.d. ten aanzien van bovenstaande projecten.

Strijp-S is een ontzettend dynamisch gebied. De aanwezige historische panden zitten op dit moment volgepakt met voornamelijk jonge, startende bedrijven, veelal gericht op de creatieve sector. Niet voor niets wordt het gebied “De Creatieve Stad” genoemd. Dit maakt het een ontzettend inspirerende omgeving om in te werken. Bij de uitoefening van het programmamanagement heb je met ontzettend veel stakeholders te maken; ze zijn hiervoor al grotendeels aan bod gekomen. Dit kan het van tijd tot tijd een ontzettend complex geheel maken waarbij het van belang is om je einddoel voor ogen te houden en je zoveel als mogelijk te verplaatsen in de belangen van al deze stakeholders. Het vergt een instelling om buiten de geijkte paden te lopen en creatief te zijn in het bedenken van oplossingen; kansen pakken wanneer je ze ziet. Een mogelijk interessant initiatief kan een dag later weer buiten beeld zijn. Wanneer het lukt om een nieuwe partij zich te laten vestigen op Strijp-S (een school, architectenbureau, een startende kunstenaar of wat dan ook) dan geeft dat een ontzettend goed gevoel en draagt dat meteen bij aan het verwezenlijken van de ambitie op Strijp-S: omvormen van het bestaande Philipscomplex tot een inspirerende mix van wonen, werken en ontspanning waarbij de aspecten creativiteit en cultuur centraal staan. Dit is het primaire doel. Al met al een ontzettend uitdagend en zeker niet alledaags project.